COVID-19 Impacta a la industria inmobiliaria
La ocupación y las ventas se han desplomado, los precios de las rentas van a la baja y los proyectos para construir nuevos espacios se han pospuesto. El único segmento que parece sorteará de mejor manera esta situación es el industrial.
Por: Sergio Castañeda
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| Tormenta a la vista
Se dice que “después de la tormenta, siempre llega la calma”. Y las empresas del sector inmobiliario en México esperan que esto suceda lo más pronto posible, pues la pandemia del coronavirus COVID-19 ha hecho estragos en cuatro de los cinco segmentos que la conforman: turismo, retail, vivienda y oficinas. El primero de ellos ha sido el más afectado, debido a las restricciones de viaje, cancelaciones de eventos y la reticencia a viajar, lo que provocó el cierre de hoteles y resorts en los principales destinos turísticos del país, afectando la plantilla laboral, la cadena de proveeduría y todo tipo de negocios a su alrededor, así como la construcción de nuevos proyectos, que se tuvieron que posponer o cancelar.
Lo mismo sucedió con las plazas y centros comerciales, así como con los edificios de oficinas, donde los arrendatarios tuvieron que cerrar las cortinas de sus negocios o reducir al mínimo su operación ante la contingencia, afectando a los propietarios de dichos espacios comerciales y de oficinas, que se han visto en la necesidad de renegociar contratos (duración y cambio de moneda para el pago de las rentas, de dólares a pesos), diferir los pagos o no cobrar la renta el tiempo que dure la cuarentena para evitar juicios mercantiles que podrían durar años.
| El gran perdedor
“Esta crisis por la pandemia del coronavirus no pega igual a todos los sectores. Hay algunos que están verdaderamente en una situación deplorable, como son los hoteles, en especial los resorts, que atienden a gran parte del turismo extranjero y que serán los últimos en recuperarse, pues dependen de la confianza que tenga el turista del destino en cuestión. ¿Y cuándo va a suceder esto? No lo sabemos: puede tardar muchos meses, hasta que descubran la vacuna contra el COVID-19, la enfermedad sea controlada o el nivel de contagio sea mínimo, y desgraciadamente cuando tus principales turistas extranjeros son estadounidenses y canadienses, que ven a México como un lugar donde el sistema de salud es muy frágil, pues no son buenas noticias”, subraya Pedro Azcué, director general de JLL México.
El directivo estima que la recuperación del sector turismo podría suceder en el último trimestre del año (octubre-diciembre), no antes, pues hay prioridades y el viajar no será una de ellas.
Los hoteles en ciudades como México, Monterrey, Guadalajara y Tijuana también van a sufrir en esta cuarentena, porque el número y frecuencia de turistas de negocios va a bajar. “Los directivos y ejecutivos están trabajando en línea, haciendo conferencias y reuniones virtuales por temor a infectarse, pero este turismo regresará antes que el de vacaciones; estimamos que se recupere en el tercer trimestre del año (julio-septiembre)”
En los próximos seis meses habrá una disminución de la demanda en el mercado corporativo y precios a la baja.
| El alto costo del COVID-19
Pero antes, reconoce el director general de JLL México, habrá mucha “sangre” por la crisis económica que provocará la pandemia (se estima que el PIB del país registre una contracción de entre el 4 y 8% este año). “Los bancos que están metidos en este sector ya están proponiendo a las cadenas hoteleras y proveedores la reestructura y diferimiento del pago de su deuda, pero lo más probable es que las acciones que implementen no sean suficientes y veamos quiebras, reestructuraciones, ventas de activos y mucho desempleo.
El panorama no es nada halagador, sobre todo porque no habrá ayuda del gobierno, pues la gran mayoría de los recursos serán destinados a programas sociales y al rescate de micro y pequeñas empresas”.
| Vivienda, panorama complejo
En el caso de la vivienda, comenta Azcué, está ya se encontraba mal, sobre todo en la CDMX, el mercado inmobiliario más grande del país, donde se han cancelado 450 proyectos desde la llegada de Claudia Sheinbaum, debido al endurecimiento de las reglas de construcción, la normatividad, lo que ha causado pánico e incertidumbre entre los desarrolladores inmobiliarios, la banca y otros inversionistas privados, pues no se respetaron los permisos otorgados en la pasada administración, a pesar de que muchos proyectos traían un avance de hasta el 70%.
“Se cerraron las ventanillas en Seduvi para los tramites inmobiliarios (permisos y usos de suelo). La razón para tal acto de gobierno fue el combate a la corrupción, aduciendo que los empresarios son corruptos. Esto impactó en forma negativa al sector residencial en particular, de nivel medio y alto”, dice Salvador Sacal Cababie, presidente de AMPI Ciudad de México.
Ahora con el coronavirus, señala Azcué, las cosas se complican aún más. “Los precios se están ajustando a la baja y muchos productos se venden en pesos, pues con la devaluación asustas a tu mercado. Este segmento ya estaba mal y continuará mal, con un volumen de ventas mucho más reducido. En general, como están las cosas ahora, hay más dificultad para vender, pues muchos de los probables clientes no saben si tendrán empleo después de la cuarentena, debido a la crisis económica que le seguirá, o incluso si tendrán salud o si sobrevivirán a la pandemia. Esa es la preocupación actual de la gente: no hay interés en visitar una caseta de ventas para comprar una casa o departamento”.
Después de la contingencia habrá una tendencia a separar más a los empleados. Se habla de asignar a una sola persona 10 m2.
| Mercado de oficinas, crece la presión
De acuerdo con un estudio de JLL, la pandemia por coronavirus, que ha aumentado el trabajo remoto y ha reducido el uso de las oficinas; y la recesión económica que se avecina y que se espera sea mayor que la Gran Depresión de 1929, podrían ejercer mayor presión sobre el mercado de oficinas en el país, pues la demanda en el corto plazo disminuiría y aquellas empresas que hoy tienen contratos de largo plazo buscarían reestructurarlos, incluso no pagar la renta el tiempo que dure la cuarentena, lo que generaría conflictos entre ambas partes.
Lo mismo piensa Pablo López, director de Investigación de Mercado de Solili. “Lo que esperamos en los próximos seis meses es una disminución de la demanda en el mercado corporativo y precios a la baja, así como que los arrendatarios busquen contratos más flexibles y que el pago de la renta sea en pesos y no en dólares”.
| Luz al final del camino
Hacia el final del último trimestre del año, López espera que la demanda de espacios de oficina se estabilice, pues habrá todo tipo de ofertas para llenar los edificios que tienen espacios y es probable que parte del personal que hoy trabaja desde casa regrese a los corporativos al menos un día a la semana, o que sean incorporados al coworking (lugares de trabajo en centros de negocios con los servicios y equipo necesario que se rentan por hora, día o años), lo que elevará la demanda de espacios de oficinas; aunque esto dependerá de qué tan grave sea el impacto de la pandemia en la economía y de qué tan rápido se recupere”.
Otro punto a considerar, añade López, es el tema de la sana distancia. “Creemos que después de la contingencia habrá una tendencia a separar más a los empleados; por lo tanto, esta separación significará una mayor demanda de espacio corporativo. Se habla ya de que se podría asignar a una sola persona 10 m2”.
En los próximos seis meses la demanda de espacio industrial aumentará exponencialmente, debido al crecimiento que está teniendo el e-commerce.
| Mercado industrial, el salvavidas del sector
El mercado que mejor está librando esta crisis sanitaria y económica es, sin duda, el industrial, impulsado por el e-commerce, especialmente para comestibles, que podría volverse más permanente y, a su vez, detonar la demanda de espacio logístico.
“Empresas como Amazon y Mercado Libre van a requerir más espacio logístico por el crecimiento que están teniendo las compras en línea en México; lo mismo sucede con las cadenas de supermercados, farmacias y tiendas de conveniencia, que son las grandes ganadoras de esta crisis, ya que no han tenido que cerrar sus cortinas, a diferencia de otros negocios que no son considerados indispensables o de primera necesidad”, comenta Pedro Azcué, director general de JLL México.
Al respecto, Pablo López, director de Investigación de Mercado de Solili, estima que en los próximos seis meses la demanda de espacio industrial aumentará exponencialmente, debido al crecimiento que está teniendo el e-commerce, que será el driver principal en los centros logisticos como CDMX, Guadalajara, Tijuana y Monterrey.
| T-MEC, clave para el mercado industrial
En cuanto a los centros manufactureros, como Tecate, Mexicali, Monterrey, Saltillo, Aguascalientes, Querétaro, Guanajuato, López espera un incremento de la demanda de espacio industrial en el último trimestre del año y el primero de 2021, debido a la recolocalización de empresas, muchas de ellas asiáticas que están buscando alternativas diferentes a China y donde México es un gran competidor por su mano de obra calificada, buenos precios laborales e inmobiliarios, y por contar con 12 tratados de libre comercio con 46 países, siendo el T-MEC el más importante de ellos, pues es la puerta de entrada a Estados Unidos, el mercado más grande e importante del mundo.
“Tenemos los elementos para decir que la demanda de espacio industrial tenderá a incrementarse, aunque el tema de la construcción se verá afectado, se detendrá un poco, debido a que los desarrolladores e inversionistas nacionales seguirán expectantes del impacto que tendrá la pandemia del coronavirus en la economía global y de México, así como del tipo de cambio, que ha afectado fuertemente la industria y que es un tema a considerar para invertir”, concluye el directivo. AN
