Panorama complicado para los inmuebles corporativos
Sobreoferta de espacios corporativos, precios a la baja, disminución en los volúmenes de construcción, desocupación permanente y demanda que no repunta: este es el panorama que enfrenta el mercado.
Por: Pablo López Gallardo
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| Covid-19 duro golpe a las oficias corporativas
El año 2020 resultó ser un periodo complejo, debido a la emergencia sanitaria causada por la COVID-19, pues afectó la economía y desaceleró la actividad productiva en México durante abril y mayo, y aunque en junio se reactivó, ahora tenemos que trabajar en el marco de una nueva normalidad.
Nuestra condición humana nos ha llevado a concentrarnos en diversos ambientes –residenciales, laborales y recreativos–, que se asocian de forma directa a los inmuebles y que han sido refugio de inversión de patrimonios empresariales y familiares. Entre ellos destaca el mercado de oficinas, que en México tuvo un importante empuje una vez que se institucionalizó a partir de la creación de los Fondos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y otros vehículos de inversión.
Al inicio de la pandemia de COVID-19, el principal mercado de oficinas del país –el de Ciudad de México– mostró signos de sobreoferta, indicador que se vio afectado a lo largo de la emergencia sanitaria y que para el cierre del cuarto trimestre de 2020 cerró con una vacancia en metros cuadrados 40% mayor a la reportada el mismo periodo de 2019, la cual tuvo tasas cercanas al 20%.
| El norte tampoco se salva
El segundo mercado más importante –Monterrey– reportó un incremento en la vacancia de 32%. Guadalajara y Puebla son los mercados que han permanecido con vacancias relativamente estables: Guadalajara, debido a la oferta y demanda en niveles similares, y Puebla, a causa de un mercado con poco movimiento en oferta y demanda de espacio corporativo.
Tijuana también presentó incrementos destacados en vacancia, como efecto de una demanda lenta y la culminación de proyectos que ingresan al inventario de disponibles. Este mercado pasó de 7,700 m² vacantes al final de 2019, a casi 35,000 m² en el último trimestre de 2020.
A pesar de que los mercados corporativos de Mérida y León se encuentran por debajo de los niveles denominados con sobreoferta, sus tasas son de 12.4 y 10.8%, respectivamente. Por ahora cuentan con volúmenes de inventarios menores a los mercados mencionados anteriormente; sin embargo, son ciudades con altos volúmenes de construcción que se encuentran expandiendo la oferta, por lo que eventualmente las tasas de vacancia podrían incrementarse.
Tijuana pasó de 7,700 m² vacantes al final de 2019, a casi 35,000 m² en el último trimestre de 2020.
| Rentas a la baja
Presionados por los altos volúmenes de vacancia que los mercados de oficinas presentan en el país, la mayoría de los precios de los inmuebles han registrado ajustes a la baja, principalmente en Puebla y Guadalajara, que han visto descender su precio promedio de renta en dos dólares y un dólar por metro cuadrado, respectivamente.
Con similar tendencia a la baja, el precio promedio por metro cuadrado en Ciudad de México cerró con una disminución anual de 3%. Por su parte, a pesar de que el mercado de Mérida se encuentra creciendo, los precios se hallan por encima del promedio nacional y únicamente por debajo de mercados consolidados, como Ciudad de México y Guadalajara.
Los arrendatarios continúan haciendo modificaciones a la baja en los precios de salida y con cambios en el tipo de moneda con la cual se cierra el contrato: hoy es más frecuente la firma de contratos en pesos mexicanos, que antes se realizaban en dólares estadounidenses.
Con el fin de hacer más atractiva la renta de oficinas e incentivar el arrendamiento, los comercializadores de espacios corporativos han puesto en marcha campañas con descuentos especiales sobre el precio de renta, disminución del precio de mantenimiento, contratos con tiempos de arrendamiento menores y oferta de oficinas amuebladas, entre otros ajustes.
| Se postergan proyectos
Ante un panorama de incertidumbre para la demanda de oficinas, los desarrolladores han optado por postergar el inicio de las obras, por detener algunas en proceso de construcción y, en menor medida, por reconvertir el espacio en edificación y darle otro uso. Las cifras de inicio de construcción de nuevos proyectos están por debajo de lo reportado en periodos prepandemia.
Esto ha dado pie a que los volúmenes de construcción, al finalizar 2020, hayan reportado una disminución en la mayoría de los mercados. Querétaro y Monterrey registraron volúmenes 15% inferiores al mismo periodo de 2019, aunque en el caso de Monterrey para el cuarto trimestre de 2020 se observó el inicio de obras de un proyecto de usos mixtos donde se ubicarán 28,000 m² de oficinas.
En la Ciudad de México, que cuenta con poco más de 1 millón de metros cuadrados de construcción (de los cuales 90% se ubica sobre los corredores de Insurgentes, Reforma, Polanco y Santa Fe), hubo una contracción anual de casi 13%. En el caso de Guadalajara, ningún proyecto inició construcción durante el último trimestre y algunas obras planeadas esperan señales claras de demanda para dar inicio.
En mercados de tamaño medio, como Tijuana, Puebla, León y Mérida, la construcción se mantiene con números elevados respecto a su inventario. Existe un interés particular de los inversionistas por ofertar espacios en este tipo de ciudades con crecimiento económico, por lo que han empezado a voltear a ver a estos mercados como una opción viable de inversión. Empresas nacionales y extranjeras están considerando estas ciudades para establecer su corporativo central.
En la Ciudad de México, que cuenta con poco más de 1 millón de metros cuadrados de construcción hubo una contracción anual de casi 13%.
| Se desocupan más espacios que los que se ocupan
En cuanto a la demanda, en el cuarto trimestre de 2020 y por tercer trimestre consecutivo, la Ciudad de México reportó una cifra negativa de 121,000 m², pero 33% menor a la reportada al cierre del tercer trimestre de 2020. Estos números indican que se desocupan más espacios que los que se ocupan. Este factor sigue siendo un comportamiento que se mantiene en este mercado y el que lo resiente más.
A diferencia de lo que ocurrió en otros mercados, Monterrey y Guadalajara cerraron el trimestre con una demanda neta positiva que incrementa en 100 y 43%, respectivamente, comparado con el cuarto trimestre de 2019. En Monterrey, corredores como Santa María y Centro tuvieron auge gracias a las ventas que se concretaron en espacios de dimensiones mayores a los 1,000 m².
En Guadalajara, la demanda estuvo influenciada por la culminación de obra de dos edificios que ingresaron al inventario con altos volúmenes ocupados y que impactaron directamente en la absorción neta. En general, la demanda de oficinas en casi todos los mercados del país está muy por debajo a lo reportado en periodos prepandemia.
| Lo que viene para este año
Para 2021, los desarrolladores se enfrentarán a grandes retos: desde construir espacios inteligentes y seguros hasta adaptar lugares para el coworking, que será más cotizado como nuevo modelo de negocio. Los espacios que ya existen con esta modalidad han flexibilizado sus planes de permanencia, combinando días de presencia física en las sedes y días de trabajo a distancia, a fin de brindar un precio más competitivo para el arrendatario.
Este esquema se aplicará tanto para edificios que sean 100% de oficinas como los de departamentos, pues incluir un business center dentro de las amenidades será atractivo para quienes busquen un espacio para vivir y trabajar. Además, surgirán otras formas debido a los cambios en el estilo de vida que está trayendo la emergencia sanitaria.
Aun cuando el panorama de oficinas resulta adverso en el corto plazo, los inversionistas apuestan por este segmento, estudian las ciudades y explotan sus oportunidades a fin de generar derrama económica. Si a esto se agrega que los propietarios de terrenos están dispuestos a bajar su expectativa de precios, se logrará establecer parámetros adecuados de rentabilidad. AN
Pablo López Gallardo
Director de Investigación en la plataforma inmobiliaria Solili